李宇嘉:“扩权不扩容”框架下,深圳都市圈的楼市运走逻辑
发布日期:2020-07-05

  中新经纬客户端6月30日电 题:《李宇嘉:“扩权不扩容”框架下,深圳都市圈的楼市运走逻辑》

  作者 李宇嘉(广东省住房政策钻研中央首席钻研员)

  供答太少,是深圳楼市的“BUG”

  在夏至来临的6月,深圳楼市也迎来了最燥炎的时光。从今年3月不息到5月,深圳的二手房市场“一枝独秀”。尤其是展现官方“片区请示价”后,6月二手住房成交量能够在年内“首破万套”,也许率是今年的最高点。

  深圳楼市从不缺炎点。就在不久前,官方媒体吐露了深圳都市圈的方案,这则新闻还未被捂炎,就被占有在“网红盘”打新的巨浪中。“深圳都市圈”“深圳扩容”等概念虽引发普及关注与商议,有投资客组织东莞塘厦、凤岗、惠州大亚湾、惠阳,但相比深圳从二手房、学位房、新房这一波接一波的火炎,深圳外围城区则稳定许多。

  实际上,这是官方煞费苦心给深圳楼市降温开出的一剂夏天清冷茶。疫情后深圳的这一波楼市走情,来得崎岖,来得骤然。这波走情彻底把管理层打醒了:深圳有这么多钱(金融市场周围排名居全国第二),这么多上市公司(上市公司数目居全国第二),每年流入40万-50万人,深圳楼市这个“幼盘子”根本挡不住。

  深圳有220万套商品住房,只有京沪的1/3、广州的2/3。每年深圳新添商品住房4万套左右,只有京沪穗的40%,因此房价上涨是一定的。釜底柴火旺,要让锅中的水降温,很难做到。当局虽想锚定新房价格并引导市场价格,但房子一投出往,就快捷被隐蔽在货币狂潮中。

  不像广州、重庆、郑州等,动不动就是百万平米级的单盘体量。供答太少,是深圳楼市最大的“BUG”。

  深圳都市圈的“扩权不扩容”

  治理深圳的楼市绝不克只在深圳这个幼框框里打转转。跳出深圳,是楼市调控的新思路。深莞惠一体化虽引发普及商议,但落实较少。许多深圳人到临深买房,后来发现,房子建了许多,但规划并未落地实走。

  除了规划外,刺激临深楼市的,还有“深圳扩容”的传言。其实,“深圳扩容”从来都是民间传言,官方并未外态,自媒体与房产中介鼓吹房价上场,挑唆群多往临深区域买房。然而,一旦该规划不落地实走,临深区域就成了空城,久而久之,临深买房的都在深圳租房住,有能力的就竭力赢利,再在深圳买一套。

  深圳都市圈的方案与以前迥异,是“扩权不扩容”。都市圈由深圳统筹,圈内新添的税收和GDP按贡献分成。一方面,深圳不大情愿和外围互联,由于互联以后,深圳居民都到外貌买房,消耗跑了、税收跑了、GDP也跑了。另一方面,东莞和惠州也不情愿互联,由于即便逆面深圳连通,深圳企业也会搬到临深区域,毕竟成本的“水位差”摆在那里。

  现在,环保重压、外贸不景气、企业迁移等多方冲击一齐来临,珠三角制造业都处在转型“阵痛期”。包括东莞、惠州在内,联系我们珠三角的日子都不益过,对地产的倚赖度很高,但“空城化”主要。而左右的深圳楼市却永远供不该求,房价一年一个台阶。若行家互联首来,便有能够达到互惠互利、“双赢”的造就。

  另外,答当授予深圳对都市圈(深圳、东莞、惠州惠阳、深汕配相符区、深河配相符区)省级管理的权限:深圳若想跨界区域修地铁、搞产业新区、组织哺育医疗等公共设施,能够遵命本身的套路来,相等于广东省级当局在统筹。云云,许多窒碍自然就破除了。

  追求“共赢”才是实际选择

  深圳走政异国“扩容”,让许多人绝看了。然而,若东莞、惠州等临深的区域在走政上彻底划给了深圳,其实并不克达到“双赢”的造就。对于深圳来说,天上失踪馅饼了。但对于正处在“阵痛期”的外围区域来说却不啻于不幸:有了地以后,深圳盈余再也不会向珠三角溢出了。

  追求一栽“共赢”的模式,才是最实际的选择。深圳输出重大的地产需要及亟待拓展空间的产业,外围区域输出成本矮廉的土地。行家一首修地铁、搞园区,税收和GDP共享。一方面,深圳的高房价徐徐“柔着陆”了,其饱受高成本之苦的产业,也找到发展空间了。另一方面,东莞、惠州等外围区域的“空城”填满人口了,日渐衰亡的园区也有企业入驻了。此方案若能实走下往,势必能够达到“双赢”的造就,最后实现深圳高房价的“柔着陆”。

  俗语说,能力越大,义务越大。大湾区、深圳先走示范区、深圳都市圈,“三区叠添”的盈余,其实都是要让深圳这个龙头作贡献。

  义务大了,能力就得强首来。为了能够承担首义务,深圳首家的“第一桶金”——地产,不得不再次派上用场。为了让房屋流转首来,促进城市更新和卖地,深圳挑出作废“豪宅税”、作废公寓只租不售等局限政策。

  值得仔细的是,对货币“发毛”的忧郁闷,遇上深圳楼市这个“幼盘股”,其终局就是房价上涨。只是,若再容忍房价上涨,将对撑持深圳以前几十年发展的创新精神产生抨击,企业将大量逃离,或“舍实业、炒地产”。跳出深圳,让深圳主导外围的开发,包括轨道交通、土地行使、产业规划、公共配套等等,是深圳房价“柔着陆”的唯一块儿径,也是整个珠三角涅槃新生的唯一答案。

  自然,“一份安放、相等落实”。国家有了顶层设计,但方案能否落地,关键在于各个城市间的实走力度。笔者认为,短期内奏效不会太大。固然监管层不再容忍深圳房价无息止地上涨,但行为都市圈中央,深圳异日是创新和要素高度集聚的地方。纵览全球,但凡要素和创新集聚地,都是高房价的。于是,中短期内,深圳房价降温照样个难得的事情。(中新经纬APP)

  李宇嘉

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